A redundância dos fundos imobiliários: Uma conversa para irritar os fãs de FIIs por todo o Brasil.
Para quem não me conhece ainda, meu nome é João Grassini e trabalho no mercado financeiro como assessor de investimentos há 8 anos. No meu último texto sobre investimentos, fiz uma conscientização sobre a importância da transparência em investimentos de renda fixa e hoje quero trazer novamente um debate importante: será que realmente vale a pena investir no mercado de fundos imobiliários? Existem evidências de que este investimento é verdadeiramente útil para os investidores? Será que existem alternativas mais interessantes ou mais simples para atingir os mesmos objetivos de investimento que um fundo imobiliário se propõe a cumprir?
Já fui fã dos FIIs e hoje conheço muitos “haters” que pintam este investimento de maneira maldosa, então já ouvi bastante argumentos contra o produto e também conheço analistas e influenciadores digitais que estimulam o uso deste produto incessantemente.
Os questionamentos que vou trazer ao longo do texto podem acabar criando um pouco de polêmica para quem já investe no mercado de FIIs, e ainda que o intuito seja gerar questionamento, reforço que de maneira alguma quero te estimular a fazer ou não o investimento nesta categoria e que você deve ponderar se realmente é válido o uso do produto para seus objetivos pessoais de investimento.
Quero trazer comparativos para que os leitores tomem decisões melhores nas suas estratégias de investimentos e trazer conceitos inovadores sem preconceitos.
O que são os FIIs?
Os Fundos de Investimentos Imobiliários são fundos bastante famosos por suas características únicas. Vamos listar as características deste produto:
- Imobiliário por definição: Os FIIs investem em ativos ligados ao setor imobiliário, como imóveis físicos (galpões, shoppings, lajes corporativas, hospitais, etc.) ou títulos financeiros lastreados em imóveis (como CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários).
- Renda Passiva (Distribuição de Rendimentos): Os FIIs costumam distribuir rendimentos mensais isentos de imposto de renda para pessoas físicas (desde que cumpram certos requisitos legais).
- Gestão Profissional: Cada fundo tem um gestor profissional que toma decisões como compra e venda de imóveis ou títulos, negociação com inquilinos ou reinvestimento dos recursos. Os imóveis dos quais os fundos têm acesso também são de um m² mais valioso do que o padrão do mercado imobiliário. Os FIIs são regulados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), têm obrigação de publicar relatórios mensais e demonstrações financeiras e muitos gestores realizam lives e cartas aos cotistas.
- Tradicionalmente são negociados na bolsa de valores (B3), como ações. Mas existem FIIs negociados no balcão interno de corretoras atualmente. Isso permite uma alta liquidez na negociação se comparado ao investimento direto em imóveis e a facilidade de compra e venda diária através dos aplicativos das corretoras.
- Acessibilidade: Com cerca de R$ 10 a R$ 100, já é possível investir em cotas de FIIs. Muito mais acessível do que comprar um imóvel diretamente.
- Diversificação: Um único FII pode deter vários imóveis ou CRIs, oferecendo diversificação. Além disso, o investidor pode montar uma carteira de FIIs com diferentes setores: logística, varejo, escritórios, saúde, educacional etc.
- Ganho de capital na venda de cotas é tributado em 20%, com DARF a ser pago pelo investidor.
Interessante! No entanto, a reação de meu amigo em relação ao investimento:
Relação de risco e retorno
Investimentos com maiores riscos teoricamente se ajustam para ter retornos maiores. No entanto, os tipos de riscos, a maneira como estes riscos são percebidos, o formato de pagamento destes rendimentos e outras questões como a taxa de juros historicamente alta do Brasil na prática mostram que investimentos com risco excessivo ficaram para trás em termos de retornos históricos. No caso dos fundos imobiliários brasileiros, o índice de fundos imobiliários tem um retorno histórico que pode ser acompanhado no site MaisRetorno desde 2012. Link:https://maisretorno.com/app/comparador-ativos?p=otimo&a=ifix:idx,cdi:idx
Como vocês podem ver pelo acompanhamento do índice, desde a criação do índice de fundos imobiliários, o índice nunca conseguiu superar o CDI que é a taxa de juros praticada no Brasil e que baliza o mercado de investimentos. O CDI é uma referência importante no mercado de investimentos porque é acessível para todos investidores investir em ativos que rendem 100% CDI sem grandes riscos, então é esperado que investimentos mais complexos tenham rendimentos melhores que o CDI. A incapacidade do IFIX de superar este índice de referência coloca em xeque a relevância do mercado de fundos imobiliários.
Para maior compreensão, é importante ressaltar que o índice é uma carteira teórica dos maiores e mais negociados fundos imobiliários do mercado. Essa carteira teórica na prática acaba tendo um significado interessante. Na média, quem investe em FIIs tende a ter o retorno da carteira de FIIs com resultado aproximado ao IFIX porque estatisticamente a chance dos produtos do IFIX estarem na carteira dos investidores de FIIs é muito alta. Ou seja, para ganhar mais que o IFIX no mercado de fundos imobiliários, você precisa ser um investidor acima da média nesta categoria específica de investimento. Com esse problema, se desdobram novos questionamentos:
- Se você for um investidor ainda pior do que a média, você vai ter um retorno muito pior que o retorno do IFIX, que por si só historicamente ficou abaixo do CDI. Se você não tem tempo para estudar o mercado de investimentos e não pretende acompanhar os seus investimentos em FIIs, ou não quer incorrer nos custos de investir na categoria, não seria simplesmente mais fácil investir no CDI?
- Mesmo que você seja um investidor acima da média e gaste tempo e dinheiro nesse acompanhamento, talvez o rendimento acima da média ainda não seja o suficiente para chegar a um rendimento comparável ao do CDI. Lembrando que o CDI tem variadas opções de investimento flexíveis e com risco baixo, exigindo pouco acompanhamento!
- Se você não é especialista em investimentos, este estudo vai consumir tempo que poderia ser alocado em aumentar a sua renda através de estudos ou empreendedorismo, além do que algumas ferramentas de acompanhamento podem ter custo tão alto que invalidam um possível retorno acima da média que historicamente não ocorreu no IFIX.
Depois de tudo isso que passei, a pulga começa a ficar atrás da orelha. Por que existe uma insistência tão grande em investir em FIIs? O produto tem o seu charme conceitual para o investidor e é irônico o efeito que esse charme tem sobre o investidor. O investidor de varejo muitas vezes se encanta pelo FII por causa do pagamento de dividendos, mas essa é a exata característica que não gera a suposta bola de neve da qual os influenciadores de mercado financeiro tanto vendem em seus cursos. Tanto se fala mal de alguns produtos do mercado financeiro, mas pouco se fala mal das centenas de fundos imobiliários que tem baixíssima liquidez e são vítimas de movimentos radicais para a entrega de dividendos que se assemelham a um rendimento de renda fixa. A ausência de reinvestimentos dos lucros nos FIIs os torna uma ferramenta extremamente perigosa de investimento, porque o lucro não fica dentro do fundo para recompor perdas e não gera aumento patrimonial permanente. Consequentemente, quando um fundo imobiliário perde patrimônio, seja pelo não pagamento de recebíveis que se tornam uma dívida a ser executada, ou seja por problemas estruturais de imóveis ou de falta de inquilinos, o produto é penalizado mantendo um patrimônio ativo que % se torna cada vez mais concentrado conforme os problemas vão aumentando em um FII. Vou dar um exemplo teórico a seguir.
Imagine um fundo imobiliário com 3 prédios com valor patrimonial igual e gerando a mesma renda com o mesmo número de inquilinos. Nessa situação, o FII tem uma pulverização de um terço por imóvel. Imagine que um imóvel explodiu sem nenhum inquilino dentro – Bum! Como em um desenho animado, simplesmente acabou e não tem mais. Sei que o exemplo é agressivo, mas mantenha o foco aqui comigo. Qual a nova pulverização deste fundo? Se o fundo perdeu um dos 3 ativos de igual valor, e agora só existem 2 ativos de igual valor, a pulverização é 50% agora! Ou seja, mesmo que você compre esses fundos mais barato agora por causa desse problema no exato valor patrimonial dos imóveis ou até mais barato, o FII continua sendo muito mais arriscado porque se houver outro problema no fundo, a tendência é que afete um patrimônio muito maior pela mais baixa pulverização da carteira de ativos do fundo. Resumindo, quanto mais um FII perde no seu patrimônio, ele supostamente fica mais barato, mas o seu risco aumenta consideravelmente. Mande esse texto para um amigo seu que gosta de comprar FIIs de péssima qualidade após a queda das cotas do fundo! Também resta se perguntar: se uma gestora deixou um prédio evaporar pelos ares, quem garante que ela tem a qualidade necessária para evitar que os outros prédios evaporem? Um aluno nota 10 tende a ser aluno nota 10 no geral, e o aluno nota 6 tende a continuar aluno nota 6… ou seja quem gerou problema provavelmente vai propor mais problemas no futuro.
Usei um exemplo um tanto absurdo aqui mas para fins ilustrativos, mas os problemas em FIIs são muito mais triviais do que explosões, mas igualmente destrutivos para o patrimônio dos investidores. Alguns exemplos interessantes de problemas que já aconteceram em FIIs:
- Calotes em dívidas imobiliárias
- Após o calote, o fundo não consegue vender os imóveis que foram dados como garantia porque os imóveis não são de fácil negociação.
- Por não conseguir vender os imóveis, o fundo agora tem que pagar as despesas de manutenção sem receber renda do imóvel.
- Imóvel perde inquilinos e diminui distribuição de dividendos.
- O fundo foi concebido com apenas um inquilino ou apenas um imóvel, o que causou um esvaziamento total e fim das receitas do fundo de maneira repentina.
- O fundo se endividou para aumentar o patrimônio, mas o custo da dívida foi superior aos rendimentos dos investimentos e obrigou a venda antecipada de imóveis da carteira para cobrir a dívida.
- Fundos de fundos (conhecidos também como FOFs) compraram cotas de outros fundos, mas como estas cotas estavam com prejuízo contábil nunca puderam fazer a troca para não diminuir os dividendos e ficaram com as carteiras travadas, amargando perdas radicais por anos a fio. Os FOFs talvez sejam o produto menos eficiente da indústria como um todo por causa desses regramentos contábeis.
Sinceramente, se eu ficar listando todos os possíveis xabus que já deram no mercado de FIIs, vou ultrapassar o limite recomendado de palavras para este texto. Estes exemplos que coloquei aqui são o que vamos chamar na prática dos riscos de execução no mercado imobiliário. Vamos para outro tópico porque cansei de falar de tudo que pode dar errado, mas tem mais coisas com certeza!
Existe um caminho melhor?
Acredito que sim. Os dois supostos benefícios de fundos imobiliários podem ser entregues através de outros investimentos, com mais simplicidade e praticidade para o investidor. Primeiro, vamos falar da rentabilidade. Analisando os indexadores de imóveis, fundos imobiliários e crédito imobiliário, vemos uma recorrência grande da decisão de ter os ativos pertencentes aos FIIs atrelados à inflação. Portanto, fui comparar o retorno histórico de índice de fundos imobiliários com os principais índices de títulos públicos atrelados à inflação e novamente com o CDI. Estes índices são:
- IMA-B , representando uma carteira de títulos públicos de todos os vencimentos atrelados ao IPCA.
- IMA-B5 representando uma carteira de títulos públicos de todos vencimentos atrelados ao IPCA, mas somente até o vencimento em 5 anos
- IMA-B5+ representando uma carteira de títulos públicos de todos vencimentos atrelados ao IPCA, mas somente a partir do vencimento em 5 anos adiante
Quais as principais conclusões? O IFIX tem correlação positiva com todas as variantes do IMA-B, estes índices de carteiras atreladas a títulos IPCA +, mas todos esses índices fazem movimentos muito mais suaves que o IFIX. O retorno histórico desses índices também é superior ao IFIX no período de sua existência. Os índices de IMA-B também têm retorno superior ao próprio CDI desde que foram concebidos em 2003. Isso sugere que, na média, para um investidor comum mediano, o investidor tem muito mais a ganhar investindo sem acompanhamento em títulos IPCA+ do que investindo em FIIs por conta própria.
Fundo imobiliário “sobe de escada e desce de elevador.”
A indústria de FIIs tem uma certa jovialidade de ter o seu índice acompanhado apenas desde 2012, portanto é importante manter a mente aberta em relação a esse tipo de investimentos, pois melhorias podem tornar essa indústria mais eficiente. Atualmente, entendo que ter um pouco mais de taxa nos FIIs do que nos tradicionais títulos públicos IPCA + não foi suficiente para que os FIIs pudessem compensar os gigantescos riscos de execução que mostrei anteriormente e isso destrói a eficiência que o produto poderia gerar. No entanto, continuo acompanhando este mercado e reforço que existem FIIs individuais cujo retorno histórico superou o CDI de maneira muito substancial.
Para ser justo, é interessante também observar como foi o comportamento do IFIX nos momentos de maior sucesso. Este momento foi durante a radical queda da taxa de juros que aconteceu durante o final do governo e impeachment da presidente Dilma, o governo de Michel Temer e uma parte do governo Bolsonaro. No período 01/01/2016 a 2020, o IFIX superou o CDI e conseguiu bater até os variados índices IMA-Bs, mas para os títulos longos, foi apenas no último mês que o IFIX conseguiu gerar rentabilidade para bater o IMA-B5+. Ou seja, para ter rentabilidade similar e com menos risco, se investiria em títulos super longos de inflação e nem se perderia tempo com FIIs. Importante lembrar todas as questões operacionais que somente os FIIs apresentam na hora de investir também, porque ao contrário do investimento em renda fixa, os FIIs geram obrigação de declaração de imposto e recolhimento manual dos impostos por parte de quem investe, gerando obrigação de acompanhamento por parte do investidor. Outro ponto importante é que o IFIX não leva em conta a possível otimização tributária do investidor estar reinvestindo dividendos isentos de IR, o que teoricamente tornaria o IFIX, mais eficiente, mas também não é possível aplicar o ganho de capital de 20% nas cotas, o que também tornaria o IFIX menos eficiente. Na prática, pelo sim ou pelo não, vemos que custos operacionais da b3 ou até de corretagem acabam se somando às carteiras de FIIs em um custo invisível que penaliza ainda mais os resultados dos fundos imobiliários. https://maisretorno.com/app/comparador-ativos?a=ifix%3Aidx%2Ccdi%3Aidx%2Cima-b-5-mais%3Aidx%2Cima-b-5%3Aidx%2Cima-b%3Aidx&p=1451606400000+-+1577836800000
O segundo elemento é a questão da renda mensal que tanto atrai a clientela dos FIIs. Na minha opinião, um ativo com este nível de risco e volatilidade não é muito útil para geração de renda, a não ser que faça parte de um portfólio maior com várias estratégias diferentes de geração de renda. Caso a carteira de renda seja montada EXCLUSIVAMENTE COM FIIs, estamos falando de uma carteira com ativos altamente correlacionados, volatilidade alta nos preços da cota, capacidade de perdas grandes com pouco espaço para recuperação da renda ou do valor patrimonial perdido e fluxo de movimentações totalmente direcionada por pessoas físicas altamente propensas a pânico no mercado financeiro.
Para mim, qualquer exposição no mercado de FIIs já torna a renda do investidor extremamente inconsistente e é mais tranquilo para quem precisa de renda mensal usar bons fundos de renda fixa com um escalonamento dos prazos de resgate. Exemplo: fundos com resgate imediato e alguns fundos com mais prazo de resgate para espaço para render mais e, se possível, fundos com isenção de imposto para pessoa física. O espaço para perdas significativas nesses fundos é bem menor e isso casa melhor com objetivo de renda mensal através de resgates.
A conclusão prática de tudo que falei é uma só: pode até ser que você seja o mega gênio especialista incrível que vai ganhar com rendimentos acima da média em FIIs, mas dado que na média é mais fácil ganhar dinheiro com títulos IPCA +, não seria mais fácil ser o mega gênio especialista em títulos públicos genéricos? Não estamos aqui para ser mega gênios, estamos aqui para crescer e preservar nossos patrimônios!
Por fim, este texto foi feito com intuito de gerar debates e discussões, então sinta-se livre para discordar e conversar respeitosamente, espero que tenham gostado do texto. Compartilhe este texto e vamos ver se conseguimos irritar alguns fãs de fundos imobiliários!!!
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